昨天房互君的獨家率先爆料引發了圈內的地震和媒體朋友們的紛紛跟進。我們先來回顧一下這條最先發布在房互觀察網的新聞。
不僅是線上部分停止運營，早在去年，就陸陸續續的有傳出愛屋吉屋的線下門店關閉的消息。也就是說，至今為止，愛屋吉屋的線上和線下部分都已經從公眾視野消失。
不過，愛屋吉屋的主體公司仍在，沒有被注銷，說愛屋吉屋已經倒閉可能算不上很準確，但在目前的情況下，如果沒有巨額的資金補給，愛屋吉屋要從0開始重新回到最輝煌的狀態可能性幾乎為0。
愛屋吉屋以這樣的方式宣告了互聯網改造房地產的失敗，留下一地雞毛和投資商數十億資金打了水漂的眼淚。
然而，這場從2014年開始就不被看好的“改造房地產中介”的項目造成的悲劇缺遠遠沒有結束。2017年，房互君曾經發文劍指愛屋吉屋的八個問題，愛屋吉屋走了，這八個問題依然存在，警示著行業從業者。
豬年伊始，送走愛屋吉屋，期待真正的房產互聯創新。
（下文作者：相國良、樓汐，最早發布于2017年）
為什么愛屋吉屋創立不到18個月，估值即超過60億人民幣，融資金額達3.5億美金，成為史上估值增長和間隔最短融資金額冠軍？為什么愛屋創始人言畢顛覆掉的傳統中介代表“鏈家地產”反倒成為行業巨無霸，三年時間估值增長十倍已超400億人民幣？
我們將這些疑惑整理成了8個問題，用近三個月時間采訪了業內數位資深人士，希望能將過去三年行業曾經的這場巨變，真實的還原出來。希望能幫助更多人看到互聯網時代，創業者應該敬畏傳統行業，用升級產業而不是顛覆者的心態參與其中。
我們不同意鄧薇開篇所說“快未必活、但是慢一定會死”，在很多傳統的領域，真正能理解“慢即是快”的才是真正的企業家！
疑問一：
愛屋吉屋是行業改造者還是套利者？
在中國，二手房中介還是重資產、勞動密集型、效率低、利潤薄的一個傳統行業。2014年之前，當時國內效率最高，員工管理最規范的“鏈家地產”創立十三年也只還是一家在北京經營業績突出，外埠擴張均虧損受阻的一個區域性企業。彼時鏈家2、3億的年利潤對應這個行業的PE算法也不過只有30-40億的估值。
愛屋吉屋由黎勇勁、鄧薇、吳錚三位連續創業者在2014年3月發起，黎勇勁曾任土豆網COO及CFO，鄧薇為土豆網前高級副總裁，吳錚為土豆網前無線端副總裁。
為什么三位做視頻網站的創始人，會把目光瞄準二手房呢？按鄧薇公開的說法“我們賣了大黃蜂，那就再做一個，衣食住行看一看，就剩下一個住了嘛?！?/p>
黎勇勁、鄧薇創立愛屋吉屋前的一個項目是打車軟件 “大黃蜂”，2013年11月大黃蜂出售給快的，創始團隊退出。據小道消息稱，晨興資本做為唯一的投資機構在大黃蜂的項目中，獲得了10倍回報。
圖為鄧薇、黎勇勁
巧合的是，晨興資本劉芹正好在數月前投資了另外一家也想改造房產中介的SaaS公司，了解到中國即將進入10萬億級的存量房時代和這家公司的規劃后，晨興內部甚至以投中下一個10 billion dollars的公司而非常開心。
恰逢此時，大黃蜂賣掉后的團隊也在尋找新的機會，劉芹的建議和深度參與讓一群門外漢在調研后得出這是一個刀耕火種的行業的結論，信心爆棚！于是，一個B2C模式的互聯網中介商業計劃完成了天使輪，晨興資本也是唯一從A輪到E輪均參與的投資機構。
據愛屋吉屋某前10號離職高管稱，“愛屋內部都知道真正的老板其實是劉芹，他和創始人黎勇勁股份應該不相上下”。如此豪華的創業團隊+深諳資本運作的投資大咖傾情參與，其后10多個月的“亮麗”表現就不足為怪了。
既然一家言必稱“干掉鏈家，顛覆整個中介行業”的公司，18個月估值即超過10億美金的獨角獸企業，愛屋吉屋CEO黎勇勁從未在公開的場合露面，所有涉及到愛屋吉屋的PR都是聯合創始人鄧薇對外發聲。
細心觀察這家公司的創立過程，我們會發現，這不是一家為了改造行業而創立的企業，這家公司沒有為任何一個環節創造增值的能力，采用的不過是高薪高提成挖來經紀人、低傭金虧損補貼購房者所謂“O2O創新模式”，這種操作手法和模式和他們在打車軟件競爭中的深信不疑的燒錢買客戶，瘋狂融資做數據，和黎勇勁、鄧薇前面N家創辦的公司都快速賣掉的資本運作邏輯一脈相承。
正如鄧薇接受i黑馬專訪時說到：“在打車大戰中，她參與創辦的大黃蜂首先發起補貼，這是用“魚餌”改變用戶習慣的實驗。時間和錢可以互換……這種感覺真的是拿好多錢好多人來做實驗，所以我們投資人真好?！?/p>
做為愛屋最重要的投資人，晨興資本創始合伙人劉芹在2016年4月接受新浪科技采訪中卻說到：“O2O熱潮里，晨興沒有介入到高補貼特征的O2O項目投資中，即使找到了其中很優秀的項目。過去兩年資本市場太熱，很多公司都非常的著急，大家都拼命燒錢。當整個行業進入到這種狀況的時候，我們不可能完全不受影響，但是我們過去兩年，對這種特別燒錢的事即便找到特別強的團隊，我們還是忍住了沒有投資?！?/p>
鄧薇真沒有把補貼模式用于和傳統中介的交戰，而真的 “用互聯網飛機大炮的方式挑戰傳統房地產中介的刀耕火種？”還是投資大咖劉芹和后續的VC都沒看明白，曾任集富亞洲董事并于2006年促成該機構對土豆的第二輪投資，后擔任土豆COO及CFO的黎勇勁先生的“數字游戲”？?
疑問二：
愛屋吉屋一年半完成5輪融資，數據強還是故事好？
愛屋吉屋2014年3月創立，8月選擇相對簡單的租房業務試水補貼模式。9月“租客免傭金的廣告”密集發布后大博眼球，也確實在短短幾個月把租房成交率做到了行業前幾名。
但這只是在一個傳統中介不重視也不賺錢的邊緣業務，集中了數千人和高額成本，以虧損方式讓愛屋團隊樹立了做為“門外漢也能飯否”的信心。于是這群互聯網人豪氣沖天、破門而入，2015年春節后即在上海和北京開展上線二手房業務，5月進入廣州、深圳，7月進入天津和杭州，8月進入武漢和成都，9月進入南京和重慶。連模式都未驗證完成就Copy滴滴燒錢圈地的模式，明顯借鑒大黃蜂的失敗經驗，幻想通過燒VC的錢盡快確立行業領先地位。?
VC為什么紛紛中招呢？因為愛屋吉屋交出的“數據”確實“牛逼”。
我們首先來盤點盤點愛屋華麗的數據：
2015一年，愛屋吉屋在上海和北京兩地網簽交易數據顯示總成交17893套，套均總價接近180萬。其他8個城市的交易量寥寥可數，預估全年總成交略高于2萬套，GMV約為400億人民幣。
一年時間即達到與成立十三年的鏈家地產2014年1200億GMV的25%，而?2014年在納斯達克上市聚美優品GMV也不過30億人民幣。如此亮麗數據，讓曾經對二手房行業嗤之以鼻的風投看到了一個巨大的顛覆模式的潛力，也讓還沒搞明白背后邏輯的知名機構紛紛砸錢，據某輪跟投者稱“找了好多關系才搶投到1500萬的份額?！背闪?8個月估值過10億美金史上最快獨角獸就此誕生。
然而，數據背后的邏輯卻是：愛屋吉屋從2014年不到3000員工，2015年快速達到13000名，而如此龐大的隊伍完成的400億GMV看似華麗，卻不過是每人只需在上海北京兩地賣掉單套均價200萬的房子兩萬套，實現了上半年賣一套下半年賣一套的最低水平目標。遠非愛屋對VC宣稱的他們的效率高于同行數倍。
如此效率，何以維持高薪酬低傭金、高投入低回報的商業模式，并依靠該模式可以橫掃包括鏈家在內的所有傳統中介？
按愛屋1%的收傭標準，400億GMV帶來的收入約4億人民幣，發放提成不低于2億，2015年總人工成本不低于8億人民幣，加上2個億的廣告投放和約1個億的平臺成本，總支出約11億人民幣，當年凈虧損不低于8億，等于虧損8億成交2萬筆，每筆成交補貼4萬元，滴滴補貼能構建全新的商業模式，是因為所針對的低客單價領域和高頻消費人群。
而愛屋吉屋8個億的補貼只完成了在高客單價領域低頻消費人群2萬人的獲取。很難想象這兩萬人短期會再次產生交易，會帶來多少口碑傳播，不過單筆4萬元的補貼金額是否可以載入中國O2O領域“補貼之最”？
補貼搞錯人群此乃愛屋吉屋所犯的第一個重大戰略錯誤。
更可怕的是，這些數據甚至都不是創始團隊說的“采用互聯網飛機大炮方式”獲取的，而是用高于行業兩倍的工資，65%起的高提成，吸引了一批想掙快錢的經紀人投奔到愛屋吉屋，而這些人都帶著原公司的房源、即將成交的客戶，來掙比原來公司高很多倍的收入，行業把這種行為俗稱為 “飛單”，這是赤裸裸的鼓勵年輕人偷竊公司資源，即使是一個沒有如此光芒萬丈的創業公司，也不應該把破壞行業的健康，斷送年輕人的未來，成為資本獲利的理由吧？
當這批經紀人手里的資源消耗殆盡后，愛屋天量的線上廣告投放和互聯網飛機大炮并沒有為這些經紀人提高效率和帶來更多成交的機會，大量員工難以維系生存而重回傳統中介，或者被愛屋以各種考核方式變相裁員，引發數起大規模群體事件。
2015年11月完成E輪1.5億美金融資之后。創始人又給VC講了新的故事，當媒體問鄧薇2016年最大的目標是什么，鄧薇表示“要從最會花錢的公司變成最會賺錢的公司?！?/p>
此時故事的真相可能是“高投入、低回報的模式做不下去了！”
疑問三：
1%低傭金為什么沒有被行業所跟風？
愛屋吉屋從創立之時，對核心資源經紀人的搶奪策略就是高底薪高提成。對消費者的策略是1%超低中介費，主打高性價比，這種策略在二手房市場并不新鮮。行業里從來不缺低傭金的玩家，0中介費的玩法被無數的平臺玩了一遍又一遍。
一個屢錯屢試的模式為什么愛屋吉屋還要再次使用？
買房是一件低頻次高客單價的大宗消費決策，傭金的支付區間對比一個動輒幾百萬的交易標的，并沒有很大的壓力，傭金的變化對消費者需求彈性的影響非常小，單純依賴低傭金對消費者很難造成強烈的消費刺激。
低傭金的市場策略，本質出發點是降低獲客成本和難度的無奈選擇。一個全新的買房平臺不可能在短時間內讓消費者認知和信任，一個重要的杠桿就是大規模的廣告投放加上一個足以吸引買房人的噱頭，1%低傭金并不難理解。而且不光是低傭金，愛屋大規模的廣告投放還配合了蔡明阿姨強有力的明星代言推廣。
愛屋吉屋曾經請來蔡明做代言
高底薪高提成的毒藥，愛屋吉屋開始發力時人才端的策略也堪稱兇狠，喊出行業2倍基本工資幫助其招攬了大批的經紀人。最初版本的高薪酬方案是愛屋吉屋給經紀人的基本工資6000元，分為4100元底薪加2000元績效工資兩部分，而此前傳統中介經紀人的基本工資普遍在3000元左右，其他收入則全部來自業績提成。
愛屋吉屋也曾經為了刺激經紀人的工作積極性，規定經紀人的傭金起提比例為65%，這意味著愛屋吉屋每收到1萬元傭金，便有6500元由經紀人提走，加上6000的工資實際是虧損2500元。
高底薪高提成帶來的副作用之一是成本失衡，即使每人每個月只發5000元基本工資（2000元績效工資大部分經紀人拿不全），16000名員工的單月工資就高達9000萬元。巨大的人力開支和廣告推廣完全靠融資填補虧損黑洞，熱錢果然讓經紀人的生活更美好。
事實上經紀人的生活更美好了嗎？
愛屋當年瘋狂招聘時，高額的薪酬標準和推薦獎勵，讓太多經紀人沒有經得住高底薪和高提成的誘惑，選擇短期盲目的跳槽愛屋。一個寫字樓交易中心瘋狂招人，瘋狂試用后瘋狂裁員，每次城市大規模的擴張就是一場暴風雨，大批優秀的經紀人在風中站立不穩大浪淘沙雨打風吹，抱憾離去。
經紀人的年留存率不到15%，為什么傳統中介公司的老板，任由愛屋成隊成隊的挖走自己重金打造的團隊，而不也按照愛屋的標準來發放薪酬和提成呢？其實他們是清楚這個行業的情況，寧愿死掉也不干這飲鴆止渴的事情！
很多行業規律形成是有一些道理的，互聯網行業介入傳統行業，還是要多一些敬畏，連一向喊免費的周鴻祎在進入傳統實體硬件企業后，也不再喊免費了，也為之前的“免費萬能論”而感到羞愧。?
同樣，其他互聯網人士介入傳統實體企業后，也要考慮實體的特點。千萬不要有“智力優越感”，認為傳統行業很弱，傳統實體企業很弱，否則必將付出巨大代價。
愛屋創始團隊對于傳統行業的一些規律——傭金比例、底薪比例等，缺乏足夠的敬畏和認識。
一個想在行業里長期穩定發展的經紀人，只看短期的誘惑將是最大的災難。細水長流的平臺支持和穩定的學習成長才是正確之路。
受不住誘惑，喝下愛屋這碗毒藥的經紀人，也許再也沒有機會從浮躁里安定下來，夢想照進現實，多么殘酷！更多新入行的經紀人應該以此為戒！
疑問四：
為何不到一年即轉而線下開店
愛屋吉屋創始團隊犯的第二個重大戰略錯誤就是沒有早開實體店。
廣告停了，客戶也就沒了！而且，二手房去門店化至少到今天都是一個偽命題！必須面對現實的愛屋吉屋，終于從2016年開始減少廣告投放，關停外地公司，小規模嘗試線下開店。
那么，愛屋吉屋之前去門店化的邏輯為什么不成立呢？
時至今日，去中介化都不是消滅“黑中介”的一劑良藥，用寫字樓辦公、低傭金線上獲客的非傳統中介去門店模式，愛屋吉屋幾億美金的投入下一無所獲，很多吹過的牛逼，都被證實為偽命題。
據知名互聯網旁觀者亓若耶文章爆料，鏈家也一度被愛屋吉屋租房業務發展速度驚呆，左暉祭出精準狙擊愛屋吉屋的丁丁租房，在效率和成本都遠不如在門店開展租賃服務后，在燒了3億多人民幣后也上調傭金和大批裁員終止了模式的探索。CEO于建洋重回鏈家網，技術副總裁張芳去了58同城。?
按照亓若耶的講法，互聯網的租房玩法，創新方向至少在O2O去門店化方向，已經完敗。
為什么愛屋吉屋二手房交易去門店化也會如此？
首先，從場景上看，傳統門店是經紀人辦公和客戶交流的核心場景，場地成本和寫字樓相比并不是差距太大，加上店招品牌宣傳和自然人流獲客的價值，其綜合成本遠低于在寫字樓做中介。
互聯網中介模式，非但沒有簡化模式，原本一個經紀人可以完成的工作，被分拆成多個工序，反而增加了更多的人力成本。由于沒有實體門店，網絡中介需要用大量的地推人員和海量的廣告推廣才能實現中介行業最主要的信息收集，綜合成本遠高于門店從業者。
其次，從房源和獲客角度來看，去門店化也行不通。房地產交易有兩個環節很重要，一個是房源，另一個是信任，而這兩者都和線下實體店密不可分。二手房做為信息服務行業，房源和客源的需求獲取是最基本前提?？蛻魜碓礋o非兩種，空中的媒體廣告拓客，地面的渠道終端拓客。傳統的中介依靠的是地面網絡、社區門店網絡的拓客方式。
據人民網2015年7月報道，在房源獲取上，愛屋吉屋的廣告帶來的業主委托大約占到50%，30%來自愛屋吉屋經紀人開發，其他渠道占到20%。
可以看到，廣告是愛屋吉屋房源客源獲取的主要來源之一。而2016年，隨著廣告投放的減少，愛屋吉屋通過廣告帶來的房源、客源大幅持續減少。
很明顯，廣告獲客的方式，對于地產中介行業而言，成本過高，社區中介店成本看似很高，實際上比較劃算。房子是非標產品，標的較大，不是快速消費品，有門店和沒有門店，給人的信任度肯定不同，特別是大宗交易，到哪里找，找誰，門店看似很普通，但是卻是不可或缺的。特別是品牌連鎖門店能輕易解決信任問題，消費者肯定對到處是門店的鏈家跑路的擔心，會比愛屋小很多。
無論租房還是買房，都是一個專業能力要求很高的服務行為，它不是簡單的下單、發貨行為?，F場帶看、多邊磋商、合同簽訂、交易流程等線下服務的價值遠遠大于線上形象廣告。在供不應求的賣方市場，房源的獲取和掌控能力尤為重要，沒有成體系的經紀人隊伍和管理、制度，沒有守盤的小區精耕細作，根本達不到四重維度房源的有效控制。愛屋吉屋將房源獲取團隊和房源銷售團隊徹底分開，以成交視角看，更不科學。
再者，擔心房租推高運營成本的去門店化思維也是一個錯誤結論。鏈家左暉曾在多個場合抨擊去門店化的策略選擇無知，“（互聯網中介）沒有門店不是不想有門店，是沒法有門店?！?/p>
在左暉看來，門店并未增加成本，北京鏈家算過，把門店成本攤到經紀人身上，每個經紀人1500元，如果不要門店，每個經紀人1000元，其實門店成本攤到每個經紀人身上只多了500元，有沒有門店就是這個差距。門店（開支）總體份額占鏈家收入的不到8%。其實門店的價值要遠遠大于它的成本。而門店也有其獨特的“雙重價值”即對外價值和對內價值。
對外而言，門店構成了一個線下‘鏈家網’，而且形成了一種‘麥當勞式’的存在，人們在買房、賣房或者租房時，很難不去鏈家問一下。對內而言，鏈家的門店則為經紀人提供了一個開展業務、接受培訓以及精神建設的場所，是一個‘辦公室+學校+教堂’的集合體。
愛屋的創始團隊也許也認可這個邏輯，從2016年上半年開始線下開店，下半年在上海陸陸續續開了近50家。
同時為降低成本，2016年初愛屋吉屋對經紀人的薪酬體系做了重大改革，底薪從行業兩倍水平的6000元降到4100元；將考評機制由考評個人改變為考評團隊，采用分攤成本的方式督促團隊領導人節約成本、提高成交量。對經紀人提傭比例降幅達20%，甚至要求員工對網絡端口費自掏腰包。
至此，愛屋吉屋一戰成名的高薪酬低傭金、不開店模式宣告徹底破產！這個曾因打著“沒有門店”、“傭金減半”而名聲鵲起的互聯網中介公司已經和它的過去告別。那些曾經高喊的“革命”、“顛覆”已經成了過去。一群自認“擁有飛機大炮”的侵略者，最終回歸到和自己要干掉的對象一模一樣 “刀耕火種”的狀態。一群對地產中介交易毫不了解的門外漢制造的鬧劇，這種由創始團隊的錯誤認知導致失敗的天價學費，難道都該由VC來買單嗎？
疑問五：
180度大轉向開店是否能回歸正途？
交完學費，對去門店化、薪酬、收費模式全面糾錯，轉而開店的愛屋吉屋能再起風云嗎？
愛屋吉屋2016年在上海開出了50多家直營門店，之前在各區域設立寫字樓辦公點的運營模式逐步落敗。?除了開店，愛屋吉屋不惜自打臉收回了1%的傭金政策，房屋買賣傭金收取比例為房屋總價2%再打8折。租賃傭金也由過去的租客免費，轉變為月租金8000元以下雙方各付35%，月租金8000-10000元房東付70%，租客付35%，月租金10000元以上房東付一個月租金，租客付35%。這一收費已經高過傳統中介的上下家各35%的傭金標準。
在此回顧一下2015年4月被愛屋切入交易迅猛勢頭和資本熱捧所誘惑，沒按耐不住春心蕩漾，被愛屋吉屋帶到巨坑里的，房產互聯網原老牌大哥房天下。他們看到切交易的機會和愛屋不開門店的失誤，2015年4月一邊采用寫字樓快速落地業務，一邊瘋狂開設線下門店，并以搜房網免費流量優勢推出低于愛屋一倍的0.5%傭金標準搶奪客源。
房天下提前布局線下門店，也經歷2016年市場紅利期，卻由于缺乏線下業務的基因，不具備鏈家強大的IT系統和內外網打通能力和需要時間沉淀的人才積累。線下門店的收入仍然入不敷出，看不到盈利機會。
進入到2017年上半年，房天下因經營不善關閉了數百家線下門店，更是將直營門店模式變更為加盟門店模式，美其名曰生態升級。
天花亂墜的PR掩飾不了一個事實，沒有線下重度運營能力的企業，門店布局從一開始，就注定不是一條坦途。究其原因，一是重度門店模式受制于管理能力帶來的巨大盈利風險，難以實現管理能力的標準復制。鏈家的異地擴張也是步履沉重，不得不選擇了資本化并購實現異地管理能力。
二是互聯網基因的創業公司，完全沒有傳統中介門店的人才儲備，門店運營是一個精耕細作的慢活，門店管理甚至依靠酒文化去延續，解決好人的問題才能做時間的朋友，僅以金錢的刺激很難打造成有戰斗力的團隊。
隨著愛屋吉屋調整策略線下開店，房天下也悄悄調高了傭金標準。從提前布局線下店一年到放棄直營發展加盟，也可以看做給愛屋吉屋即將要走的新路上了生動的第一課。當然，兩位難兄難弟不幸成為燒錢無數，卻幫助鏈家2015年低成本快速并購，成長為全國性企業，估值超200億的最大友軍。過程曲折，令人唏噓！
愛屋吉屋2015年如不燒掉10多億人民幣打造互聯網中介，只需花費5億即能在北京、上海開出3000家門店，那絕對是除鏈家之外的線下第二大品牌中介。就算2016年停止廣告投放，按當年火爆的交易行情，無需一分錢廣告投放，來自線下的自然流量就能滿足獲客，每店每月完成2筆交易算是中下水平了。所以，如果2015年開出3000家門店，2016年一年的總成交量將達到7萬套，GMV也將超過1400億。
而2016年愛屋在兩地的總成交量只有11978套，交易最火爆的年份居然下降了?1倍。而截至2017年7月兩地的總成交量竟然只有1400套，比估值10億美金時的成交數據下滑了10倍。
愛屋吉屋的轉型麻煩不光是傭金和市場策略的巨大錯誤，還有口碑和品牌的持續受損。2016年底住建部公布的30家違規中介中，愛屋吉屋慘遭點名，著名的“飛單”事件，讓愛屋吉屋一時名聲受損。
通過天眼查查詢愛屋主要工商注冊公司“滿懿（上海）房地產咨詢公司”，可以看到大量的法律訴訟和失信信息、行政處罰、被執行信息。
愛屋吉屋從2015年去門店化，到 2016年轉向開線下門店的道路，2017年已經過去大半了依然沒有走通。
走上傳統中介門店之路，愛屋吉屋準備好了么？尋找正途的學費，感覺好昂貴！這注定是一個沒有辦法的選擇，也許是一條加速死亡的不歸路。
愛屋吉屋官司纏身
疑問六：
愛屋吉屋是To VC的創業項目嗎？
圈內通常把沒有先例，也沒經過驗證，但匹配投資人口味，投資人喜歡的商業模式被稱之為“To VC”模式。
我們可以看到愛屋吉屋的商業模式探索和融資節奏完美匹配，神一般運作速度和運作能力。離不開締造者劉芹、黎勇勁、鄧薇等創始團隊具有深厚的投融資和創業履歷，在大眾創業，萬眾創新的時代里快速切換賽道和項目，堪稱一個完美的團隊。這支明星組合團隊太清楚創業的游戲規則，投資人需要什么，創業者需要包裝什么。
VC最歡迎的是什么？毫無疑問是一個貌似創新的模式，并且用強執行力的團隊快速驗證。愛屋吉屋的黎勇勁和鄧薇恰恰做到了VC需要的這兩點。
2014年3月愛屋吉屋開始招人。4月房源管理簡單系統上線， 7月，愛屋吉屋招聘了第一批經紀人，總共100人，在上海小試牛刀。9月，愛屋吉屋開始瘋狂打廣告，在北京打出了“只收取租戶半個月租金為傭金”的口號，到了12月，愛屋吉屋租房業務已經占到了上海市場份額的28%。
完全流血粗暴的補貼用戶的實際好處是，看上去商業模式快速成立，一個去門店化的嶄新商業模式快速被驗證，取得了vc們需要證明的最好的數據和故事。
而劉芹在2016年4月接受新浪科技采訪時刻意強調“O2O熱潮里，晨興沒有介入到高補貼特征的O2O項目投資中，即使找到了其中很優秀的項目?！?，事實和真相卻是，劉芹幫助愛屋吉屋在18個月內完成了五輪、超過3.5億美金累計融資，估值在一年半內快速突破10億美金，晨興資本也是唯一參與5輪投資的機構，投資金額約7000萬美金。5輪過后，Temasek淡馬錫、高瓴資本、GGV紀源資本、晨興資本、高榕資本、順為資本，堪稱豪華VC陣容入局愛屋吉屋。
愛屋吉屋的融資歷程，來源于《創業邦》網站
快速補貼市場換來的數據，仿佛一劑春藥，蒙蔽了所有人的眼睛，傳統中介十幾年都無力拓展出來的十個一線城市，愛屋吉屋在大量資本的支持下，一夜間遍地開花。
通過站長工具alex和移動端App ASO排名查詢愛屋網站和APP可以看到，一個燒了幾億廣告費的買房人平臺，完全看不出任何成為主流找房平臺的可能性。低傭金并非萬能藥，O2O燒出來的感覺代表不了赤裸裸的真相。
資本和創業者，到底誰是講故事的，誰是聽故事的？到底誰在幫誰講故事做拼圖？至少，劉芹朋友圈的大咖們選擇了相信，只是這次信任的代價有點太大。
??愛屋吉屋網站流量排名
疑問七：
愛屋吉屋的企業價值觀究竟是什么？
愛屋吉屋早期的模式驗證從突破租房房源獲取開始，而采取的有效手段居然是上線灰色的“房源寶”APP，從百度“房源寶吧”大量經紀人的發帖得知，該產品為愛屋吉屋匿名發布，經紀人上傳一條二手房或租房信息可獲得7元收入，雖然廉價到令人咂舌。但仍有經紀人將從公司管理系統盜取的數據幾千上萬條的賣給愛屋吉屋，算起來也是一筆不菲的收入，不少人因為販賣房東電話大賺一筆。
2017年6月1日起施行的《中華人民共和國網絡安全法》明確加強了對個人信息的保護，打擊網絡詐騙。網絡安全法共有7章79條，其中針對個人信息泄露問題規定：網絡產品、服務具有收集用戶信息功能的，其提供者應當向用戶明示并取得同意；網絡運營者不得泄露、篡改、毀損其收集的個人信息；任何個人和組織不得竊取或者以其他非法方式獲取個人信息，不得非法出售或者非法向他人提供個人信息，提供公民個人信息違法所得五千元以上可入罪。
不知道該法律對2015年愛屋吉屋大規模有組織瘋狂盜取公民信息的違法行為是否仍然可以追溯？
當愛屋使用投資人熱騰騰的人民幣采購的第一批房源輸入市場的時候，讓辛苦養了成百上千員工的傳統中介老板們，在小區里精耕細作、遵紀守法的其他經紀人們，做何感受？
或許，付出了大量的成本和精力獲取的房源成果，落入了資本支持下的野蠻燒錢人手中。
而鄧薇在接受i黑馬采訪時說到，愛屋吉屋這個名字是她在公司里奮斗了有一個月才起出來的，而事實在上海一家老牌中介早就啟用這個名字了。不知道鄧薇真是靈感巧合還是和房源寶產品一樣巧取回來的呢？
鄧薇和愛屋吉屋創始團隊信奉“唯快不破”，但“快”也同樣可以形容奔向死亡終點站的速度。
疑問八：
愛屋吉屋的資本們如何退出？
愛屋吉屋創造了創業公司最快的估值增長紀錄，也創造了周期最短的融資輪次紀錄。眾VC付出了3.5億美金，用近20億人民幣天量資金快速將獨角獸催肥。
從愛屋2016、2017年的數據和公司人員流失，員工紛紛維權，到曾經E輪領頭方高瓴資本轉而押重注到鏈家地產，截至發稿日已20多個月未再獲融資，公司曾引以為傲的GMV數據慘不忍睹，燒數億的C端產品愛屋吉屋網站和APP訪客慘淡，很難讓人相信，這些創始人在靜心做事尋找企業脫困的方向。
他們似乎仍在熱衷通過ToVC的方式改變命運，不過以愛屋華麗的投資團隊都不敢再出手相救，再向其他市場化的投資機構拿錢應該更是毫無機會了。
不過坊間最近流傳愛屋吉屋將獲得某A股上市公司的大筆資金，至于是收購、并購或是戰略投資，相信能從A股企業采用定增方式解套的絕對是ToVC模式運作的高手。
愛屋吉屋是否會成為上市公司的標的物，在證監會嚴格監管并購互聯網企業的資本行情下，愛屋的各位股東是否得償所愿，相信結果很快會水落石出。
我們祝愿愛屋的本次重組能成功完成，那么 “史上估值增長最快企業，史上O2O單筆補貼冠軍，史上To?VC模式最成功企業”三項桂冠將會非他莫屬。
寫在最后的終極之問：
房地產互聯網創新的核心關鍵在哪里？
房地產互聯網資本亢奮始于2014年愛屋吉屋項目，那些移動互聯網紅利下的明星公司借力資本大放異彩，融資能力讓其他行業瞠目結舌。
房多多、愛屋吉屋、房產銷冠、長租公寓領域，新房交易領域上百家公司累計燒了近百億的投資。
愛屋吉屋不過是這個O2O泡沫的幻影，更加絢麗，更加魅惑，一個從幾十億估值的房產互聯網創新企業淪落到小規模的開設門店，與傳統中介進行同質化競爭結局，這樣的結果不知道是否可以用慘案來形容！
第三次信息革命浪潮，互聯網本身就是革命的領導者，大眾創業，萬眾創新的大潮中，創新的核心方法論是什么？資本到底扮演了什么樣的角色？真正的創新必然是要靠資本？?
答案顯然不是這樣的。
愛屋吉屋給房產互聯網發展的啟示，一是商業模式的選擇應該遵從于價值創造的基本邏輯；著眼于價值分配的商業模式注定曇花一現，難以為繼。
其次，資本催熟的模式看起來如癡如醉，應小心商業模式里最排斥的就是錢，這個世界上苦難都是成功的必經之路，資本能減輕的痛苦，從來都不是真實的人間正道。
在天量資本灼燒下蒙眼狂奔的創業者們，正如諸神激戰壯闊赴死的參與者。
百度一下愛屋吉屋的相關新聞，約有10000+，這家公司從誕生之日起就儼然是房產互聯網O2O創新的現象級公司，他創造了地球上神話般的估值提升速度，艷麗妖嬈而來，曾像明星一樣受萬眾追捧，兩年多過去，如今明日黃花，從巔峰跌落，他是否會成為又一個破滅的互聯網神話故事？（完）
來源：房互九龍辰品共享平臺微信公眾號